Vicios ocultos en la compra de vivienda: plazos y cómo reclamar
Por Baúlo-Martín & Miró Asociados
1. Qué es un vicio oculto
Un defecto grave, no visible ni fácilmente apreciable en el momento de la compra, que existía antes de la venta y que, de haberlo conocido, habría impedido la compra o justificado un precio menor. No cubre los desperfectos evidentes ni el desgaste normal.
2. Vivienda de segunda mano: 6 meses
Entre particulares rige el Código Civil: el comprador puede ejercitar la acción redhibitoria (desHacer la venta con devolución del precio) o la acción estimatoria (rebaja del precio) dentro de los 6 meses siguientes a la entrega (art. 1490 CC). Si el vendedor es un profesional, puede aplicarse la normativa de consumo con garantías más amplias.
3. Obra nueva: garantías de la LOE
- 1 año: defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado (responde el constructor).
- 3 años: defectos que afecten a la habitabilidad (humedades, instalaciones…).
- 10 años: daños estructurales que comprometan la estabilidad del edificio (responden constructor, promotor y demás agentes).
4. Cómo reclamar
Conviene actuar rápido: peritaje independiente que acredite el defecto y su antigüedad, requerimiento fehaciente al vendedor o promotor y, si no hay acuerdo, demanda judicial. En obra nueva, los seguros decenal y de daños pueden cubrir parte de la reparación.
Preguntas frecuentes
¿Sirve de algo la cláusula «el inmueble se vende como cuerpo cierto»?
No exime al vendedor de responder por vicios ocultos graves: la jurisprudencia la considera ineficaz frente a defectos que el comprador no podía conocer.
¿Puedo reclamar pasados los 6 meses?
La acción por saneamiento del Código Civil prescribe a los 6 meses, pero según el caso pueden existir otras acciones (por ejemplo, si hubo mala fe del vendedor). Conviene valorarlo cuanto antes.